أهلااً وسهلاً بك يا زائر في منتديات المنصورية إن شاء الله تستمتع معــانا
 
الرئيسيةالبوابةاليوميةس .و .جبحـثالتسجيلدخول

شاطر | 
 

 نصف المواطنين لايملكون مساكن!

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
رجـع الصـدى
المشرف العام
المشرف العام
avatar

الـبــلـد : السعودية ـ المنصورية
ذكر عدد المساهمات : 5722
نقاط : 16698
السٌّمعَة : 2466
تاريخ التسجيل : 12/05/2009
الموقع : منتديات المنصوريه
المزاج : مـتـفـائـل

مُساهمةموضوع: نصف المواطنين لايملكون مساكن!   الثلاثاء مايو 12, 2009 4:55 pm


[center]

يدفعون ثلث رواتبهم على الإيجار

نصف المواطنين لايملكون مساكن!


ضيوف الندوة (من اليمين): د. الفايز، م. الزكري، ابن سعيدان، الرفاعي، الزميل احمد الجميعة
أدار الندوة - أحمد الجميعة
المشاركون في الندوة

إبراهيم بن محمد بن سعيدان
رئيس مجلس إدارة شركة آل سعيدان العقارية



عبدالمحسن الزكري
عضو مجلس الشورى رئيس مجموعة الزكري



د. عبدالله الفايز مستشار تخطيط عمراني



أسامة الرفاعي محامٍ ومستشار قانوني






*يواجه سوق الإيجار في المملكة تزايداً في طلب الحصول على الوحدات السكنية، مقارنة بحجم المعروض حالياً، حيث لايزال السوق بحاجة إلى ضخ سيولة مالية من شركات تمويل وبنوك وصناديق استثمارية لمواجهة احتياجات الطلب مستقبلاً، إلى جانب معالجة البطء في اعتماد المخططات السكنية، ودعم المطورين العقاريين من صندوق الاستثمارات العامة.
ونتيجة لهذا العجز بين حجم العرض في السوق والطلب المتزايد من المستأجرين يبقي «المواطن البسيط» أكثر معاناة في تحمل دفع الايجارات على مدى عقود، دون أن يملك منزلاً هو غايته وأمنيته التي يسعى إلى تحقيقها .
وتستمر هذه المعاناة مع مواطنين عاجزين اليوم عن سداد قيمة الإيجار، مما جعلهم يقفون أمام أقسام الشرط والمحاكم، ويعيشون بدون كهرباء، كونهم لا يملكون قيمة السداد.
وفي المقابل اضطر آخرون إلى قبول زيادة المالك في قيمة الإيجار عن الخروج من السكن، والبحث عن مواقع أخرى ربما تكلفهم كثيراً.
ويبقى السؤال الأهم لدى كل مواطن: إلى متى سأستمر في دفع الإيجار؟ وما البديل التمويلي المناسب لظروف دخلي الذي لا يتجاوز خمسة آلاف ريال شهرياً؟.


واقع سوق الإيجار
في البداية وصف الأستاذ ابراهيم بن سعيدان واقع سوق الايجار بالمملكة بان الطلب ما زال يتفوق على العرض، مع تفاوت احجام العروض بين مدة زمنية وأخرى مشيراً الى أنه في دول العالم اذا انخفض العرض الى حدود ٥٪ من الايجار المعروض فان ذلك يعتبر اعلان حالة طوارئ، مؤكداً على اننا في المملكة لم نصل الى هذا الانخفاض، ولكن لا يزال السوق بحاجة الى ضخ سيولة لتنفيذ مشروعات تستجيب لاحتياجات الطلب مستقبلاً.



وأضاف: ان أحد أهم مشاكل السوق حالياً تتمثل في تحرير العقود التي تحمي حقوق المالك والمستأجر، حيث لا تزال الاجتهادات، من مكاتب العقار في أعداد عقود ايجار غير معتمدة، وبالتالي تزايد نسبة الشكاوى والخلافات في المحاكم، ما يضطرنا الى المطالبة بتطبيق العقد الموحد للايجار، وجعله الزامياً على جميع مكاتب العقار، وان كان هناك حالات تستدعي اضافة بنود معينة يمكن جعلها في ملحق يتم ارفاقه بالعقد مستقبلاً.
وأشار الى أن سوق الايجار في المملكة ما زال يعاني من انصراف المستثمرين عن بناء الوحدات السكنية المعدة للايجار، والاتجاه للبناء لغرض البيع، الى جانب بناء الوحدات الخدمية غير السكنية مثل (محطات الوقود، المستودعات) باعتبار انها مطلوبة، وأسهل في عملية التأجير دون مشاكل.



ويؤكد المهندس عبدالمحسن الزكري ان المشكلة التي تواجه السوق العقاري، ومنها سوق الايجار، عدم وجود معلومات للعرض والطلب معترف بها، ولذا فالأرقام دائما متضاربة، ولا تعكس الواقع، رغم اهميتها في السوق سواء للمستثمر او للتخطيط المستقبلي، مشيراً الى أنه لا توجد أرقام عن عدد المباني المستأجرة، وحجم المستأجرين، مؤكداً على أن سوق الايجار يشهد فيه الطلب أكبر من العرض، والسبب عدم وجود وحدات سكنية كافية ما ساهم في زيادة قيمة الايجارات خلال السنتين الماضيتين.
وقال: إن قيمة الايجار تمثل الترموتر لتكلفة البناء، وقبل ذلك تحديد وجهة المستثمر في الدخول في هذا المجال من عدمه.



وأضاف ان السوق يشهد ارتفاعاً ملحوظاً في قيمة الايجارات، نتيجة حجم التكلفة، بدءاً من ارتفاع قيمة الارض، ومواد البناء، والأيدي العاملة، وتكاليف الاستشارات الهندسية للمشروع، هذه العوامل ساهمت في زيادة التكاليف على المستثمر وبالتالي زيادة قيمة الايجار.
وأشار الى أن واقع هذه الزيادة في السوق اليوم لم يتهيأ لها (المواطن البسيط) كون السواد الأعظم من المواطنين دخله الشهري لا يتجاوز خمسة آلاف ريال في الشهر، ما تسبب في أزمة حقيقية لكثير من المواطنين الذين يدفعون ثلث رواتبهم على الايجار، كما ان البعض لم يستطع الالتزام في دفع الايجار للمالك في المدن المتفق عليها، وبالتالي حصل هناك مشكلات كبيرة بين المالك والمستأجر، حيث لا تزال مئات القضايا منظورة في اقسام الشرط والمحاكم بسبب عدم قدرة (المواطن البسيط) على دفع قيمة الايجار..



عقود الإيجار
وتناول المحامي أسامة الرفاعي عقد الايجار من الناحية الشرعية وقال: عقود الايجار من العقود المباحة (وأحل الله البيع وحرم الربا) والايجار صورة من صور البيع، والبيع هنا بيع منفعة، وفي الشريعة الاسلامية تباح حرية التملك والتصرف، فالانسان يتصرف في ملكه كيفما شاء، ولكن دون الاضرار بالآخرين، طبقا للقاعدة الشرعية (لا ضرر ولا ضرار) موضحا ان عقد الايجار من العقود الملزمة للافراد، فلا يجوز الانفكاك من طرف دون الآخر، الا بموافقة الطرفين في العقد، او بموجب حكم القاضي بينهما، مشيرا الى أن هناك اشكالات قد تنشأ بين المالك والمستأجر نتيجة عدم وضوح عقد الايجار بينهما، او عدم صياغته بشكل قانوني تمنع (استغلال الثغرات) لصالح طرف على آخر، متفقا في ذلك مع ابن سعيدان من ان كثير من عقود الايجار تخضع لاجتهاد اصحاب المكاتب العقارية مما يتسبب في بعض المشاكل التي لا تحل الا في اقسام الشرط والمحاكم.
وقال اهم ما يجب ان يتضمنه عقد الايجار القيمة، والمدة الزمنية، الى جانب ضرورة إشعار المستأجر عن اي زيادة في القيمة، او تجديد العقد بالقيمة نفسها او الخروج من العقار قبل انتهاء العقد بمدة لا تقل عن شهرين مؤكدا على أن هذا الشرط مهم جداً في حل كثير من المشكلات الناشئة بين المالك والمستأجر.
ويعلق د. عبدالله الفايز ان عقود الايجار الحالية لا يوجد فيها ما يحفظ حقوق الطرفين، داعياً الى تطبيق عقد موحد واضح الأحكام والشروط الخاصة بين المالك والمستأجر.
وقال: إن العقارات متفاوتة من حيث نوعيتها وحجمها ومواقعها، وبالتالي لا يمكن أن تكون شروط تأجير وحدة سكنية مثل شروط تأجير محل تجاري، موضحاً ان الإشكالية الآخرى في هذه العقود ان ليس فيها ما يحدد حجم الزيادة المستقبلية للايجار، الى جانب عدد الأشخاص واسمائهم الذين يسكنون هذه الوحدة، فمثلاً كثير من دول العالم يشترطون عددا محددا في كل وحدة سكنية إلى جانب قائمة باسمائهم، مشيراً إلى ان ماهو حاصل لدينا هو ان المالك يقبض قيمة الايجار دون معرفة كاملة بالمستأجر، وما يثبت عمله، وعدد افراد اسرته وبالتالي ظهرت مشكلات امنية عانينا منها طويلاً ولا نزال، داعياً إلى ضرورة توفير الاحتياطات الأمنية في عقد الايجار، وعدم ترك ذلك لاجتهاد اصحاب المكاتب العقارية.
واضاف: ان عقود الايجار المعمول بها حالياً تفتقد معظمها للخلفية القانونية، وبالتالي نضطر لعلاج اخطائنا في اقسام الشرط والمحاكم، رغم انه بالامكان تلافي ذلك بمزيد من عقود الايجار وقد تتضمن الرجوع للمالك عند تغيير أو اضافة أو تحويل اجزاء من الوحدة السكنية، ولكن هذا الشرط لا يمكن تطبيقه، وبالتالي تنشأ مشكلات كبيرة بين الملاك والمستأجرين، إلى جانب ان هذه العقود خالية من انظمة «كود البناء» وانظمة وتعليمات الدفاع المدني، كذلك تنص العقود في معظم شقق امريكا واوروبا ان يعطى المستأجر فقط مفتاحين ولا يسمح له ان يعمل نسخاً اخرى، او تغيير المفتاح.
العلاقة بين المالك والمستأجر
يكشف الأستاذ ابراهيم بن سعيدان ان العلاقة بين المالك والمستأجر يحكمها بالتأكيد عقد الإيجار المتفق عليه، مشيراً إلى أن هذه العلاقة متفاوتة بين مالك وآخر ومستأجر وآخر، ولكن اساس هذه العلاقة هو مدى التزام المستأجر بدفع قيمة الايجار في وقته المحدد، موضحاً ان هناك معاناة كبيرة من المستأجرين في هذا الجانب.



وقال: هناك ثلاث حالات لهذه العلاقة، فالأولى ان يحصل التزام من المستأجر تجاه دفع قيمة الايجار للمالك في وقته المحدد، والثانية ان يطلب المستأجر مهلة من المالك للسداد، والثالثة ان يماطل المستأجر في دفع قيمة الايجار، وهنا تكمن المشكلة، حيث يضطر المالك الى تقديم شكوى إلى اقرب مركز شرطة، ثم تحال الى الامارة «الحقوق الخاصة»، وإذا لم يستجب، يتم احالة الموضوع الى المحكمة، وهناك تأخذ الاجراءات وقتاً طويلاً ما بين تأخر المستأجر عن الحضور، ثم حضوره بعد عدة مواعيد، ثم يصدر صك شرعي بدفع ما في ذمته للمالك، عقب ذلك يحال الصك الى التنفيذ، وهناك اجراءات اخرى تأخذ وقتاً إلى ان يتم اخراج المستأجر بقوة النظام، وبعد خروجه بعد سنة أو سنتين تدخل الى «حلالك» وتجده بحالة سيئة، ويحتاج الى صيانة مكلفة حتى يتم تهيئته للايجار مرة اخرى.
وأضاف: ان بعض الملاك يقدم تنازلات للتسوية مع المستأجر المماطل، ومنها خروجه من الوحدة السكنية دون دفع ايجار، بل إن المستأجر وبكل اسف يطلب من المالك استئجار وسيلة لنقل عفشه..!!
واشار إلى أن هذه المعاناة صرفت من المستثمرين وقتاً وجهداً كبيرين، وكل ذلك بسبب الاجراءات المعمول بها حالياً، إلى جانب ان هذه المعاناة تحد من اقبال المستثمرين على بناء الوحدات السكنية التي يحتاجها السوق..
وقال ان معاناة المستأجرين تنحصر غالباً في رغبتهم البقاء في العقار نظراً لصعوبة حصوله على عقار بديل يسكن فيه، الى جانب عدم رغبة المستأجر في زيادة الايجار مستنداً على عقده السابق مع المالك، كذلك عدم قناعة المستأجر بالزيادة التي تحصل من ارتفاع اسعار العقارات بالتضخم سنوياً، داعياً الى تنظيم عملية الزيادة في ارتفاع الايجار كما حصل في الدول المجاورة مثل: الامارات، بحيث لا تتعدى النسبة (٥٪) سنوياً، حسب التضخم وارتفاع الاسعار، وحسب متطلبات السوق.



يتبع
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
رجـع الصـدى
المشرف العام
المشرف العام
avatar

الـبــلـد : السعودية ـ المنصورية
ذكر عدد المساهمات : 5722
نقاط : 16698
السٌّمعَة : 2466
تاريخ التسجيل : 12/05/2009
الموقع : منتديات المنصوريه
المزاج : مـتـفـائـل

مُساهمةموضوع: رد: نصف المواطنين لايملكون مساكن!   الثلاثاء مايو 12, 2009 4:58 pm




ويعلق المحامي الرفاعي على الاجراءات الخاصة في التعامل مع المستأجر المماطل، مشيراً إلى أن هذه الاجراءات زادت من حجم القضايا المنظورة في المحاكم، وبالتالي لابد من اعادة النظر في هذه الاجراءات لحفظ حقوق المالك والمستأجر، مبدياً رفضه على اجراء اغلاق الكهرباء على المستأجر.
وقال: إن هذا الحل غير حضاري، ولا يراع انسانية المستأجر، فقد يكون داخل المنزل مريض، أو اطفال، وبالتالي نحتاج الى حلول افضل من ذلك..
ويشير د. عبدالله الفايز الى ضرورة توحيد الاجراءات واختصارها، مع وجود جهة تنفيذية تشرف على هذه الاجراءات للحد من طولها غير المبرر، وبما يحفظ حقوق المالك الذي يعاني اكثر من المستأجر في انهاء هذه المشكلة.
ويرى المهندس عبدالمحسن الزكري ضرورة وجود الجهة التنفذية التي تحكم علاقة المالك والمستأجر، مشيراً الى انه بسبب عدم وجود هذه الجهة تزايدت



القضايا المنظورة في المحاكم ذات العلاقة بالعقار عموماً الى حوالي ٦٠٪، مؤكداً على انه اذا ثبت لدى هذه الجهة التنفيذية ان العقد منته فلابد من اخراج المستأجر او يسدد ما في ذمته للمالك، دون الحاجة إلى طول الاجراءات غير المبررة، ولذا استغرب احالة الموضوع الى المحاكم رغم وضوح القضية!.
أسباب زيادة أسعار الايجارات
ويشير الأستاذ إبراهيم بن سعيدان أسباب زيادة أسعار الايجارات إلى تفاقم الأزمة السكانية في المدن السعودية، بعد انحسار فرص الحصول على مسكن بنظام الايجار أو البيع، مما ساهم في رفع قيمة الايجارات السنوية إلى أسعار عالية، إلى جانب اتساع الفجوة بين الطلب والعرض، وقلة العروض السكنية بسبب غياب آليات استثمارية متطورة تلبي الاحتياج السكني المحلي، كذلك قلة المطورين القادرين على إنجاز نوعية ضخمة من المشاريع السكنية بسبب غياب عنصر التمويل العقاري، إضافة إلى مماطلة بعض المستأجرين في سداد قيمة الايجارات أو التأخير في دفعها، ما ساهم في انصراف المستثمرين عنا لاستثمار في المشاريع المعدة للإيجار، وتأخر الجهات ذات العلاقة بإصدار نظام يخص أمور المستأجرين، ووضع آلية لاخراج المستأجر المتعثر عن السداد، وإصدار عقد ايجار موحد يأخذ الصفة القانونية الرسمية ويلزم الأطراف بتطبيقه،



وأيضاً من الأسباب قلة الحوافز الممنوحة للمطورين العقاريين، الذي ثبت أنهم يشكلون العنصر الأساسي في تطوير الوحدات السكنية ذات الجودة العالية في الدول المتقدمة والعنصر الحاسم في معالجة القضية الاسكانية.
وقال لمعالجة هذه المشكلة يتطلب اتخاذ إجراءات سريعة وفعالة من الجهات المعنية وعدم التهاون في القضية الاسكانية والمراهنة على عاملي الوقت والصدقة لعلاجها، حيث ان المملكة تمر بظروف مالية ممتازة تستطيع توظيفها للقضاء على هذه المشكلة بكل سهولة ويسر، إلى جانب تفعيل وتكثيف التعاون بين القطاعين العام والخاص لتكوين شركات تطوير اسكاني جديدة لزيادة نسبة حصة المطورين في السوق الاسكاني من (٢٪) إلى (٤٠٪) خلال (٢٠) سنة المقبلة، كذلك تفعيل التمويل العقاري، وسرعة إصدار كود البناء، والاسراع في تطبيق السياسات التي أقرتها خطة التنمية الثامنة لمعالجة القضية الاسكانية والتي تتمثل في تنويع أساليب التمويل والدعم والمساندة، إضافة إلى تعجيل الدراسات المساعدة على خفض كلفة السكن، حيث ان جامعة الملك فهد للبترول والمعادن لديها كرسي لدراسة خفض كلفة السكن، وكذلك جامعة الملك سعود، وجامعة الأمير محمد بن فهد بالمنطقة الشرقية تقومان بدراسة أخرى للسكن الميسر، ولعل هاتين الدراستين تنيران لنا الطريق لخفض كلفة السكن وجعله في متناول الجميع سواء باختصار مساحة البناء أو إيجاد مواد بناء من البيئة تخفض التكاليف، ومن بين الحلول أيضاً للحد من ارتفاع الايجار تفعيل اسهام القطاع الخاص في تنمية قطاع الاسكان، وتخفيض تكاليف إنشاء



المساكن وصيانتها، إضافة لتعزيز دور القطاع الخاص من خلال اسهام البنوك ومؤسسات وشركات التمويل العقاري وحث الجهات المعنية لاستصدار الأنظمة والتشريعات المنظمة لذلك، وتحجيم ارتفاع أسعار مواد البناء سوءاً المستوردة أو المنتجة محلياً وخاصة الحديد والاسمنت، مؤكداً على ان الزيادة البشرية للسعوديين بشكل متزايد وزيادة نسبة الشباب وصغار السن أكبر مؤشر على مدى الحاجة وزيادة الطلب الوحدات السكنية بشكل كبير.
ويرى المهندس عبدالمحسن الزكري ان من أهم الأسباب لزيادة الايجارات يعود إلى عدم وجود منظومة تمويلية متكاملة وليس فقط شركات عملاقة في هذا المجال، إلى جانب عدم وجود محفزات للمستثمرين لتنفيذ مشروعات عقارية استثمارية، لأن المستثمر يبحث إذا بنى مشروعاً ان يؤجر أو يبيع، فإذا كان الايجار غير متاح للمستهلك، فإن المستثمر سيتجه إلى نشاط عقاري آخر، وبالتالي يقل العرض ويزداد الطلب، مما ينتج عنه زيادة في أسعار الايجار، ولذا من الضروري توفير الوحدات السكنية الكافية لحجم الطلب الحالي في السوق، والبحث عن البناء بسعر أقل تكلفة.
ودعا الزكري إلى ضرورة دعم صندوق التنمية العقارية لمساعدة المواطنين على بناء مساكنهم، مشيراً إلى ان الصندوق طوال (٣٥) عاماً لم يمنح إلاّ حوالي (٦٦٠) ألف مواطن قروضاً عقارية، ولا يزال هناك (٤٠٠) ألف مواطن على قائمة الانتظار!!



يتبع
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
رجـع الصـدى
المشرف العام
المشرف العام
avatar

الـبــلـد : السعودية ـ المنصورية
ذكر عدد المساهمات : 5722
نقاط : 16698
السٌّمعَة : 2466
تاريخ التسجيل : 12/05/2009
الموقع : منتديات المنصوريه
المزاج : مـتـفـائـل

مُساهمةموضوع: رد: نصف المواطنين لايملكون مساكن!   الثلاثاء مايو 12, 2009 5:00 pm



استمرار المعاناة
وقال نعلم ان النمو السكاني يزداد والشباب الذين أعمارهم أقل من عشرين عاماً يمثلون حوالي (٦٠٪) من السكان في المملكة، وهؤلاء يحتاجون إلى وحدات سكنية، مطالباً بالسماح في بناء وحدات سكنية في «سطح المنزل» لاستيعاب الأعداد الكبيرة من طالبي السكن، ولو افترضنا أن مدينة مثل الرياض فيها حوالي ٥٠٠ ألف وحدة سكنية، وصاحب المنزل شيد وحدة سكنية إضافية بمنزله فاننا وفرنا (٥٠٠) ألف وحدة دون إيجار.
وأضاف: ينبغي لمن بنى بيتاً أن يبحث عن عائد ٨٪ إلى ١٠٪، وإذا بنيت مثل هذا المشروع وفي النهاية لا أحصل على إيجار هذا المشروع أكون قد خسرت،





وبذلك لن يقدم مستثمر سواء أكان محلياً أو أجنبياً على بناء مشاريع كبيرة استثمارية عملاقة لأن الظروف لا تسمح، لأنني لن استطيع الحصول على الحقوق، ولذلك الكثير من الشركات الأجنبية أو السعودية ليس لديها الاستعداد للدخول في مجازفات في بناء وحدات سكنية، حتى البيت حينما تبيع بيتاً أو وحدة سكنية أو أرضاً، المشتري يعطيك دفعة ويعلقك ويقول راجعني ليس لديّ باقي المبلغ الآن أو تقسط له المبلغ المتبقي، ولهذا السبب ان شركات التقسيط وأغلب البنوك تعاني من مشكلة البيع والإيجار، ويبقى على الحكومة أن تعمل أنظمة واضحة وصريحة لحفظ حقوق الناس سواء المستأجر أو المؤجر، وإذا تم هذا الأمر على مستوى المملكة فستجد ان الأمور ستسهل والناس سيبنون البيت والناس سيملكون وحدات سكنية وبدلاً من أن يستأجر الواحد منهم ب ٥٠ ألفاً يمكن أن يستأجر ب ٣٠ ألفاً وب ٢٠ ألفاً وستهدأ الأمور لأنه سيكون هناك عدد كاف حسب الطلب الموجود، لكن إذا لم يوجد الضبط في العقود والتأجير من قبل الجهات المختصة ففي نهاية الأمر ستجد الناس لن يقدموا على بناء وحدات سكنية وسيأتي الغلاء والتذمر والسبب في النهاية هو انه ليس لدينا ضبط في الحقوق.
وكشف الزكري ان قروض البنوك لتمويل العقار لا يصل إلى (٥٪)، مشيراً إلى أن (٩٥٪) من تمويل العقار ذاتي، مقترحاً أن تنشأ شركات التمويل والبنوك وصندوق الاستثمارات العامة وبنك التسليف صناديق لتمويل القطاع العقاري، والاستجابة إلى حجم الطلب المتزايد على الاسكان في المملكة.
وقال: إن المواطن اليوم لم يعد بوسعه تحمل تكاليف البناء وشراء الأراضي، داعياً إلى تسهيل حصوله على قروض ميسرة لتحمل شراء الأرض أو البناء.


تقرير وزارة التخطيط يكشف حجم المشكلة!


* تشير الاحصائية الرسمية لوزارة الاقتصاد والتخطيط هذا العام ان نسبة المساكن المملوكة من المواطنين بنحو (٦٢٪)، مؤكدة على انها نسبة تقل عن المعدلات المماثلة في العديد من دول العالم.
ويعود هذا الوضع أساساً إلى محدودية توفر التمويل السكني الطويل الأمد من جهة، وكون أسعار الأراضي والمساكن تقع خارج نطاق قدرة التمويل الذاتي لذوي الدخل المتوسط والمنخفض من جهة أخرى، مما يتطلب أهمية توفير


تمويل طويل الأمد كاف من مصادر القطاع العام والقطاع الخاص، والتعجيل ببدء الهيئة العامة للإسكان مشروعاتها السكنية في جميع مناطق المملكة وتذليل حصولها على احتياجاتها من الأراضي لبناء مشروعاتها، وتيسير اجراءات تنفيذ تلك المشروعات.
وتحفيزاً للقطاع الخاص بما في ذلك القطاع المصرفي يتطلب الأمر اعتماد التنظيمات واللوائح التي من شأنها تخفيض مخاطر الإقراض السكني، وبالتالي تشجيع القطاع المصرفي على الإقراض للأغراض السكنية، واستثمارات القطاع الخاص في هذا المجال.




«العقد الموحد» ينتظر التطبيق منذ 11 عاماً!



* كشف الأستاذ ابراهيم بن سعيدان أثناء حديثه عن تأخر الموافقة في تطبيق «العقد الموحد» لتأجير العقارات في المملكة، مشيراً إلى أن هذا التأخر استمر أكثر من (١١) عاماً، مما تسبب في كثير من الشكاوى والخلافات المنظورة في المحاكم حالياً.
وقال: إن اللجنة العقارية واللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف التجارية الصناعية أعدت عام ١٤١٩ه مشروع عقد موحد لتأجير العقارات، اشتمل على احكام عامة وشروط خاصة بما يحفظ حقوق المالك والمستأجر، وتم الرفع بالمشروع إلى وزارتي العدل والتجارة والصناعة، وتمت الموافقة عليه بصورة اختيارية وليس الزامية، وتم الرفع به الى المقام السامي، ولم يتم اقراره حتى الآن.
وأضاف قائلاً: إن العقد الموحد مطبق في كثير من دول العالم، واثبت نجاحه في ضمان حقوق المالك والمستأجر طيلة مدة العقد، الى جانب الحد من المشاكل الناشئة بينهما، كذلك منع الاجتهاد من قبل «الوسطاء» بين الملاك والمستأجرين، مؤكداً على ان السوق العقاري ما زال ينتظر تطبيق المشروع.





توقع زيادة الإيجارات ٣٠٪ مطلع العام ٢٠١١
* توقع الأستاذ ابراهيم بن سعيدان ان يشهد سوق الإيجار عام ٢٠١١م ارتفاعا يصل ما بين ٢٥ - ٣٠٪ معللاً ذلك الى تجاوز السوق حالة الركود من الأزمة المالية خلال عامي ٢٠٠٩ - ٢٠١٠ الى جانب صدور نظام الرهن العقاري، وتنامي الطلب على الإيجار نتيجة النمو السكاني خلال العامين المقبلين، كذلك تزايد التكلفة المالية للإنشاء.
بينما يشير المهندس عبدالمحسن الزكري نقلا عن أحد الخبراء المشاركين في منتدى جدة الاقتصادي ان ماهو موجود في السوق العقاري بالمملكة لا يشكل سوى ٣٠٪ من الاحتياج الفعلي، وهو ما يرشح الطلب على سوق الإيجار في المستقبل.





..والبناء متعدد الأدوار أهم الحلول!
* طالب عقاريون بالمسارعة في إصدار قرار السماح بتعدد الأدوار في شوارع ٤٠ و٦٠م، وعدم قصرها على شوارع ٣٠ و٣٦م، مؤكدين على أنه في حالة السماح بذلك سيساهم في زيادة المعروض من العمائر السكنية على الطلب، مما سيخلق التنافس بين ملاكها وأصحاب المكاتب العقارية لعرض الأسعار المنافسة، إضافة إلى تخفيض أسعار الأراضي في شوارع ٣٠ و٣٦م.







دراسات ومقترحات


{ كشفت دراسة قام بها فريق متخصص من جامعة الملك فيصل وبدعم من مدينة الملك عبدالعزيز للعلوم والتقنية أن (٥٢.٨٪) من المواطنين مولوا مساكنهم من مدخراتهم، و (٤٠٪) عن طريق صندوق التنمية العقارية، و(٦٪) بواسطة البنوك وشركات التمويل، و (٥٪) بمساعدة الأهل والأقارب.
{ المملكة تحتاج سنوياً ما بين ٩٥- ١٢٥ مليار ريال سنوياً لتوفير مابين ١٤٥- ١٥٥ ألف وحدة سكنية.
{ كشف تقرير مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) خلال شهري فبراير ومارس الماضيين عن تراجع زخم الارتفاع في الإيجارات، نتيجة للتوسع الملحوظ في إنشاء المباني السكنية من قبل القطاعين الحكومي والخاص.
{ أصدرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض عن حاجة العاصمة إلى ٣٠ ألف وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة.
{ اقترحت دراسة أكاديمية تخصيص بدل غلاء المعيشة العام المقبل الذي يصل إلى ١٥٪ بتكلفة ٣٠ مليار ريال على خزينة الحكومة لدعم الإسكان، مما يتوقع معه انخفاض التكلفة على المواطن حوالي ٢٠٪.
{ توقع التقرير الصادر من شركة بيت الاستثمار العالمي «جلوبل» حول القطاع العقاري المحلي أن (٥٠٪) من المواطنين يملكون مساكن، بينما النصف الآخر من المواطنين مازالوا مستأجرين.
{ قدرت احدى الدراسات لمدينة الملك عبدالعزيز للعلوم والتقنية أن نسبة ساكني الشقق من الأسر السعودية تشكل ضعف ساكني الفلل.


يتبع



عدل سابقا من قبل رجـع الصـدى في الثلاثاء مايو 12, 2009 5:02 pm عدل 1 مرات
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
رجـع الصـدى
المشرف العام
المشرف العام
avatar

الـبــلـد : السعودية ـ المنصورية
ذكر عدد المساهمات : 5722
نقاط : 16698
السٌّمعَة : 2466
تاريخ التسجيل : 12/05/2009
الموقع : منتديات المنصوريه
المزاج : مـتـفـائـل

مُساهمةموضوع: رد: نصف المواطنين لايملكون مساكن!   الثلاثاء مايو 12, 2009 5:01 pm





الحلول المقترحة للمعوقات



} هناك العديد من الحلول المقترحة للتغلب على المشكلات التي تواجه قطاع الاسكان وتحد من تلبية الطلب المتزايد على الوحدات السكنية، وفيما يلي الحلول المقترحة:
- معالجة البطء في اعتماد المخططات السكنية.
- دعم المطورين العقاريين وشركات التمويل العقاري من صندوق الاستثمارات العامة.
- إقرار زيادة ارتفاعات المباني على الشوارع الرئيسة مما يخفض التكلفة وبالتالي انخفاض الأسعار.
- إعادة نظام النسبة المقتطعة للمرافق كما كانت سابقا ٣٣٪ بدلا من ٤٠، ٤٥٪ التي تم فرضها على المطورين.
- عدم إلزام المطورين بتجهيز كافة المرافق على المخططات السكنية والتي سيضطر المطور لتحميلها على المواطن في نهاية الأمر.
- تحويل الشركة العقارية السعودية من شركة عقارية الى شركة تمويل عقاري.
- التغلب على مشكلة ارتفاع أسعار المواد وخاصة الاساسية منها مثل الحديد والاسمنت والتي ساهمت في الفترة الماضية في ارتفاع الاسعار، حيث لوحظ بعد اتخاذ الحكومة اجراءات للحد من تصدير هاتين المادتين انعكاس ذلك على الأسعار.
- إقرار نسبة مئوية لزيادة إيجارات العقار لا تزيد عن ٥ - ١٠٪ سنويا وبما لا يرهق كاهل المستأجرين (إذا دعت الضرورة لهذه الزيادة التي تخضع للعرض والطلب).
- تقليل نسبة البناء المسموحة، حيث تنص التعليمات الجديدة ان تكون نسبة البناء ٣٥٪ من مساحة الارض في حالة تعلية البناء، بينما في السابق كانت النسبة ٦٠٪ من مساحة الارض وهذا يرفع التكلفة ويزيد العبء على المواطنين الراغبين في التملك.
- إيجاد مرجعية موحدة للجهات المسؤولة عن العقار في المملكة.
- تفعيل دور الشركات العقارية التي تملك الحكومة جزءا كبيرا منها مثل الشركة العقارية السعودية والتي أنشئت من أجل تطوير أداء القطاع العقاري عن طريق المنافسة والبدء في بناء مساكن للبيع على المواطنين أصبحت تعمل على تطوير الأراضي وبيعها ولم تعمل على بنائها وتوفير السكن.





نقطة خلاف
* يرى المحامي أسامة الرفاعي ان هناك جشعاً من بعض ملاك العقار في تقدير قيمة التكلفة للعقار ومدة الايجار التي استهلكها خلال عدة سنوات، وبين القيمة الايجارية التي يستحقها في السوق حالياً، فمثلاً لو ان هناك عقارا قيمته مليون ريال، وتم تأجيره لمدة عشر سنوات بمبلغ ١٠٠ ألف ريال في العام، فإن المالك مازال ينتهز فرص الطلب في السوق ويرفع الايجار إلى (١٣٠) ألف ريال دون مبرر أو وجه حق، رغم أنه استوفى تكلفة عقاره، داعياً ان يكون هناك «تقدير منطقي» بين قيمة الايجار وعمر العقار.
ويختلف د. عبدالله الفايز مع المحامي الرفاعي في هذا الجانب، معللاً أننا في «سوق حر».
وقال: لو بنيت عقاري قبل (١٥) عاماً ب ١٠٠ ألف ريال، واليوم يساوي مليوناً في السوق، فحينها لي الحق في رفع سعر الايجار، لأن السوق عرض وطلب، مشيراً إلى ان العقار خلال السنوات الثلاث الماضية شهد نمواً ارتفعت معه الأسعار، وبالتالي أرض عقاري التي اشتريت مترها في السابق ب ٤٠٠ ريال تساوي اليوم ١٠٠٠ ريال، وبالتالي لي الحق في استثمارها بحسب سعر السوق.





نقطة نظام



اتفق المشاركون في الندوة على ضرورة إيجاد تنظيم ينهي المشاكل بين المالك والمستأجر، لاسيما في دفع الايجار دون الحاجة إلى اتخاذ إجراءات طويلة بين أكثر من جهة تنفيذية وقضائية.
وقالوا: إن وجود لجنة تنفيذية داخل أقسام الشرط للنظر في هذه المشاكل كاف لإنهائها، دون الحاجة إلى تحويلها إلى أمارات المناطق ثم المحاكم، مشيرين إلى ان العقد الموقع بين الطرفين واضح في قيمته ومدته، وبالتالي إذا أخل المستأجر بدفع الايجار تنظر هذه اللجنة في الأمر وتنهيه بسرعة دون تأخير، مؤكدين على ان هذا التوجه لو تم تطبيقه سيحد من حالات المماطلة التي يستغلها بعض المستأجرين لتحقيق أهدافهم الخاصة، وأهمها عدم سداد الايجار مقابل الخروج!!



الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
بن مساوى
المدير العام
المدير العام
avatar

ذكر عدد المساهمات : 2286
نقاط : 7304
السٌّمعَة : 1591
تاريخ التسجيل : 11/05/2009
المزاج : رايق

مُساهمةموضوع: رد: نصف المواطنين لايملكون مساكن!   الإثنين مايو 18, 2009 6:10 pm


بارك الله فيك

رجع الصدى


الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
رجـع الصـدى
المشرف العام
المشرف العام
avatar

الـبــلـد : السعودية ـ المنصورية
ذكر عدد المساهمات : 5722
نقاط : 16698
السٌّمعَة : 2466
تاريخ التسجيل : 12/05/2009
الموقع : منتديات المنصوريه
المزاج : مـتـفـائـل

مُساهمةموضوع: رد: نصف المواطنين لايملكون مساكن!   الثلاثاء مايو 19, 2009 12:41 am

بارك الله فيك

عبودي

أسعدني تواجدك

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
 
نصف المواطنين لايملكون مساكن!
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
منتديات المنصورية :: المنتديات الإقتصادية :: منتدى العـقار-
انتقل الى: